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万科降价百万背后:拿地逼近恒大碧桂园保利融

时间:2018-10-10 19:40来源:未知 作者:吴博士 点击:
原标题:万科降价百万背后:拿地逼近恒大碧桂园保利融创总和,这是啥活法? 摘要: 万科新增土地价值排第2,新增土地建面排第4 撰文|张银银&编辑|欣欣然 今天地产界有两个大新闻

原标题:万科降价百万背后:拿地逼近恒大碧桂园保利融创总和,这是啥活法?

摘要:万科新增土地价值排第2,新增土地建面排第4

撰文|张银银&编辑|欣欣然

今天地产界有两个大新闻,而且都和万科有关。

一个是非常确凿的,华夏幸福出让部分环京项目主导权,北京万科接盘。

另外一则消息则是,万科厦门某盘计划退还业主100万/户(杠杆游戏提醒,这个数字是个约数,不一定是准确数字)。当然实际上,应该是取消之前约定的精装修和赠送的车位等等,相应降价部分约100万,直接抵偿按揭部分。

换句话说,也不是真的退。

而之所以万科要“退”老客户100万/户,是因为楼盘位置不太中心,此前销售不好,又赶上调控。最近呢,大幅“降价“”——其实也只是把滞销的房子去掉了精装修、车位以及电梯,交付标准降级。价格自然,比之前的标准要便宜。

尽管如此,老业主非常不爽,你懂的,要来找茬。于是万科出此下策……值得注意的是,这个消息准确性可能还有待商榷。

复述完这两件事,杠杆游戏要说的是:

为什么华夏幸福要卖地,是不是压力大、资金链紧张所致?

为什么万科要“降价”,还敢“退”房款,这让其他开发商怎么办?

“活下去”,到底是说自己,还是说整个行业、其他公司?

1、万科“活下去”也不全是危言耸听

秋天的感觉确实是越来越浓。

大房企的政策敏感能力,一般来说是值得称道的

企业可以做到这么大,必须得承认,是有能耐的,无论建房子的专业能力、效率、财务能力,还是政策理解力、预见性,都非同一般。

万科就更不用说,虽然经历了野蛮人事件,这一波从销售总量上说,被恒大、碧桂园赶超,但其稳健程度还是一流。

如今,万科离别央企华润,但投入了深地铁怀抱,基本盘更加稳固。所以,万科说“活下去”其实更多是未雨绸缪和忧患意识。

另一方面,必须承认,楼市“金九”遇冷,整体行情下行。

9月上半月,易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月增长1%,可谓趋近零增长。

而在此之前,杠杆游戏就注意到,整个8月,不少房企已经出现销售回落,甚至销售面积负增长。

图1.百亿代表企业2018年8月销售情况 图表来源|中指院

如上图1,大牛万科8月销售额383.4亿元 ,增速尚有3.51%。而8月销售面积 257.4万平米,同比下滑6.02%。

从整个1-8月来看,万科销售额实现11%的增速,销售面积增长8.7%。而去年同期,这两个数据分别为,47%、34.5%。难怪郁亮总有压力。

客观来说,万科的楼盘布局更集中主要城市一些,恰恰这些地方调控最严。看来,无论重仓一二线还是三四五线,压力都是基本一致的。

还值得一说的是,9月4日,有消息称,“深圳市万科房地产限公司”即将更名为“深圳市万科房地产限公司”。

万科方面称,本次更名并不是去地产化,依然以地产为核心业务,而是扩大经营范围的需求……

面对这个局面,郁亮9月时自己透露,6300亿回款目前完成不到一半,今年任务艰巨。如何完成回款,一要靠签约的银行赶紧放款,二得有持续的销售支撑。

所以“降价”促销,这是理性选择。

2、华夏幸福还幸福吗?

此次北京万科花32.34亿元,获得华夏幸福环京地区33.9万平米土地项目大部分的股权,合作开发环京项目。让各界又想起了一个老问题,华夏幸福还幸福吗?

有一件事情杠杆游戏不得不提,3个月前,华夏幸福的控股股东华夏幸福基业控股股份公司,曾向平安资管转让5.82亿股华夏幸福股份,占华夏幸福总股本的19.70%。

这样,平安资管成为华夏幸福第二大股东,而华夏幸福自身的股份质押比例则高涨:从63.16%变为92.82%。

这件事当时也引发很多关注。

而从财务和营收背景看,当时华夏幸福发布的公司2018年4-6月经营情况简报显示,2018年上半年,产业园区的结算收入为137.35亿元,同比下滑近11个百分点。如果时间范围缩小到4-6月,则下滑的更厉害,将近45个百分点。

图2.华夏幸福二季度签约销售情况 图表来源|华夏幸福披露

另一方面,值得注意的是,2018年上半年,华夏幸福房地产开发签约的销售额是652.64亿元,销售面积730.88万平方米,折算成每平米单价为8929.51元,2017年,这一数字为13340.35元。今年的单价仅为去年的67%,下跌了3成多。

如果将时间范围继续缩小到4-6月,这一差距更大。

通过上图可以计算出,华夏幸福4-6月的销售单价为7782.39元,而2017年4-6月房地产销售平均单价为12544.27元,今年的单价为去年的62%,下跌了近4成。

当然,从负债率、现金角度说,通过上述努力,华夏幸福和同行比也还好。但压力肯定一直有。

这两年调控凶猛,尤其是京沪等城市,就差把楼市全部冻结了。所以环京一带的楼市受影响尤其严重。

而主要在环京布局的华夏幸福转让、高质押股份,不足为奇。和万科一样,华夏幸福更早就开始打折卖房了。每个企业都不容易。

3、拿更多的地“活下去”

作为万科的小股东,和万科某小股东的兄弟,杠杆游戏一直说,万科的现金储备那不是开玩笑的。

1600亿元的现金储备,一年期600亿元的债务,这个稳健情况,不是每一家房企都可以比的。

要活下去,就要有更多地,我一直说,恒大、碧桂园、融创的做大逻辑最清楚不过,有土地才能抵押,才能有更多的砝码和钱。

昔日的霸主、老大哥万科销售和土地储备规模,被人家拉下了,所以更急啊。

万科很努力的,如下图3。

图3.2018年1-8月新增土地建面前20强房企 图表来源|克而瑞地产研究

1-8月,万科新增土地价值排第2,新增土地建面排第4。

注意,易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月40城土地市场报告》显示,40个典型城市土地出让均价,连续5个月同比下跌,溢价率创39个月新低。

不要以为降了对大房企全是坏事,现在压力大,如果还很贵,怎么赚钱是个难题。当然,杠杆游戏计算后发现,和去年同期比,万科楼面均价是有的微涨,不过可以基本忽略不计。

万科一方面喊“活下去”,一方面在招拍挂市场非常活跃。这或许印证一个浅显的道理,要活下去就要有更多货可以卖,有更大的土地储备,才有更多的弹药,无论是作为销售标的,还是作为抵押品。

当然,前提是,房子卖得掉,资金链本身健康、绷得住。要卖更好,那就促销。比如厦门“降价”和“退款”事件,无论真假,起码是个很好的广告。

你说这样的万科是不是非常讨人喜欢。喜欢就可以活下去,不被人喜欢的,那就活不下去。

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